共有している不動産の貸付の事業的規模の判定について
[平成２７年４月１日現在法令等]
Q. 質問
現在２人で共有して１５室あるマンションの貸付をおこなっています。それぞれが青色申告の届出を提出している場合、６５万円の青色申告特別控除を２人とも受けることができるでしょうか。
A. 回答
建物の貸付が「事業」として行われているかどうかの判定は、社会通念上事業と称するに至る程度の規模で行われているかどうか（実質判定）によってなされます。
ただし以下の（１）・（２）のいずれかに該当する場合は、事業として行われているもの（形式基準）として取り扱われています。
（１）貸間、アパート等について、貸与することができる独立した室数がおおむね１０室以上であること。
（２）独立家屋の貸付けについては、おおむね５棟以上であること。
また賃貸料の収入の状況、貸付資産の管理の状況等からみて上記の場合に準ずる事情があると認められる場合も、特に反証がない限り事業として行われているものと取り扱われることとされています。
さて、ご質問のようにマンションを２人で共有している場合、上記の「１０室」「５棟」という条件の判定は共有人数で按分するのか、全体の室数等で判定するのかという問題ですが、共有者で按分する必要はありません。全体の室数等を基に判定します。
よって、共有者がそれぞれ、（１）青色申告の届出をしており、（２）正規の簿記の原則に従い取引を記録しており、（３）貸借対照表、損益計算書その他の計算書を添付し、所定の事項を記載した申告書を提出期限内に提出した場合は、６５万円の特別控除が可能です。
参考条文等
所得税法基本通達 ２６－９
租税特別措置法第 ２５条の２
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